O que pode ser considerada benfeitorias em imóvel?

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Gastos com benfeitorias, manutenção e outros serviços precisam ser analisados previamente, podem acontecer na relação locatícia de um imóvel.

No caso das benfeitorias, a realização sem autorização do proprietário pode trazer algumas dores de cabeça, mesmo que sejam benfeitorias necessárias e estejam protegidas pela Lei do Inquilinato. Por isso, é indispensável estar por dentro da autorização para realização de benfeitorias em imóvel locado.

As benfeitorias são realizadas com a finalidade de conservar um imóvel e podem ser divididas em três categorias: benfeitorias úteis, benfeitorias necessárias e benfeitorias voluptuárias.

O que podem ser consideradas benfeitorias em imóvel de terceiros?

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A Lei 10.406/2002 do Código Civil, garante três tipos de benfeitorias incorporadas ao imóvel. É importante ressaltar que cada uma das categorias tem um efeito jurídico específico e nem todas são passíveis de reembolso.

  • Úteis: são obras realizadas com o intuito de aumentar ou facilitar a utilização do imóvel. Por exemplo, instalar grades protetoras em janelas, construir uma garagem e afins;
  • Necessárias: as benfeitorias consideradas necessárias são aquelas destinadas à conservação do imóvel, nesse caso, são categorizadas como Despesas de Manutenção. Por exemplo, substituição de fiações, reforma de telhados e demais ações que evitam que a propriedade sofra danos;
  • Voluptuárias: esse tipo de alteração é voltada exclusivamente para o sentido visual do imóvel, ou seja, para deixá-lo mais bonito. São obras de jardinagem, decoração, entre outras.

É obrigatória a compensação de aluguel? Como funciona a ação de indenização?

Não é incomum encontrar nos contratos de locação especificações determinando que, qualquer ação de otimização realizada no imóvel pelo locador será indenizada. Ainda podendo haver a determinação de qualquer mudança precisa ser autorizada pelo proprietário.

Ou seja, as benfeitorias não autorizadas podem trazer o conforto para o locatário, mas não necessariamente serão compensadas no contrato de aluguel ou terão retorno financeiro através de indenização.

No entanto, esta cláusula pode limitar os direitos do locatário, podendo existir alterações no processo de possibilidade indenizatória. Ou seja, cada caso deve ser analisado separadamente.

E as necessárias, quem paga?

No caso de alterações que são essenciais para a sustentação do imóvel e a manutenção da qualidade de vida do locatário, existem algumas particularidades.

De acordo com o artigo 96 do Código Civil, as melhorias para conservar o bem são superiores a determinação da cláusula que impossibilita a indenização ao locatário.

O ideal é solicitar ao proprietário para que os reparos necessários sejam realizados antes de realizá-las e, possivelmente, ficar no prejuízo financeiro. Uma boa conversa pode evitar grandes problemas.

Como provar benfeitorias realizadas no imóvel?

Para confirmar as alterações em benefício da saúde do imóvel, seja em qualquer categoria, é preciso ter documentos comprovativos. Por exemplo, recibos e notas são algumas das possibilidades de assegurar que foram realizadas em uma propriedade.

Para que as benfeitorias não tragam problemas financeiros e dores de cabeça, é preciso ter conhecimento sobre as indispensabilidades. Avaliar as situações com cada especificidade é essencial para uma boa relação locatícia. Para mais dicas como essa, assine nossa newsletter no WhatsApp e receba ainda mais conteúdos gratuitos!

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Arthur Dantas Lemos

Arthur Dantas Lemos

Especialista em Finanças Corporativas pela Fundação Getúlio Vargas. É formado pelo Programa de Profissionais do Mercado Financeiro da Bolsa de Valores de São Paulo e pelo Programa CVM de Professores para Mercado de Capitais, Avaliador de Empresas pela NACVA - National Association of Certified Valuators and Analysts (EUA). Fundou a Empreender Dinheiro para democratizar o acesso à Educação Financeira de Alto Poder Transformacional e já impactou diretamente mais de 50.000 pessoas em suas soluções educacionais.

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