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Como investir em imóveis? Descubra de vez!

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O mercado imobiliário é muito forte no Brasil, tradicionalmente é uma das formas mais conhecidas de investimentos brasileiros, visto que, em geral, a população é incentivada a investir em imóveis. Porém, a desvalorização de imóveis em algumas regiões gerou questionamentos se realmente seria válido investir nesse mercado.

Além disso, entender o mercado imobiliário pode possibilitar a diversificação do portfólio de ativos, através de oportunidades mais rentáveis para investir em imóveis.

Desse modo, observar como funciona esse mercado, suas vantagens e desvantagens, pode fazer a diferença para quem deseja obter maior lucratividade nos investimentos.

Como investir em imóveis?

O investimento em imóveis  tornou-se hábito entre os brasileiros, isso porque, os imóveis, em geral, são uma das classes de ativos mais procuradas e mais “seguras”, consistindo basicamente em comprar imóveis para a obtenção de lucros com as vendas e alugueis.

Desse modo, percebe-se que investir em imóveis no Brasil é algo cultural.

Por outro lado, existem investimentos que oferecem a oportunidade de investir em imóveis, sem precisar investir tempo na administração e manutenção direta dos imóveis físicos, são eles:

  1. Fundos de investimentos imobiliários(FIIs);
  2. Ações imobiliárias.

Fundos de investimentos imobiliários: o fundo imobiliário possibilita que o investidor se torne sócio de um ou mais empreendimentos imobiliários, ao se tornar cotista.

Em geral, esses fundos são negociados na bolsa de valores, proporcionando aos investidores, a oportunidade de investir em imóveis com poucos recursos financeiros.

Ações imobiliárias: outra maneira de investir em imóveis, sem precisar comprar um imóvel físico, é através das ações imobiliárias.

O investidor pode comprar ações de empresas vinculadas ao setor imobiliário que estão listadas na bolsa de valores.

Porém, comumente, as pessoas que buscam investir em imóveis, procuram investimentos físicos, que são:

  • Apartamentos;
  • Terrenos;
  • Casas;
  • Imóveis na planta.

Em suma, compram imóveis para revender por um preço mais alto posteriormente ou locá-los para obtenção de aluguéis, sempre pensando em garantir o aumento da renda de quem realizou o investimento.

Além disso, o mercado de investimentos físicos possui muitos custos, isso se dá porque, além do custo da venda, também é necessário após a compra regularizar o imóvel, adquirindo custos de manutenção e adaptação, assim como, os valores repassados ao serviço de imobiliária.

Desse modo, é necessário levar em conta o valor do investimento no imóvel e todos os recursos que podem ser estabelecidos, antes de entrar para o mercado imobiliário.

Vale a pena investir no mercado imobiliário?

Primeiramente é válido ressaltar que, o retorno financeiro ao adquirir imóveis para revenda ou locação não é imediato nem garantido. Assim, existem algumas desvantagens que precisam ser consideradas, entre elas:

  • Custo de aquisição
  • Baixa liquidez

Custo de aquisição

Ao decidir investir no mercado imobiliário é necessário saber que o custo de imóveis ou terrenos é muito alto, comparado a outras formas de investimento.

Desse modo, é preciso levar em conta ainda os impostos, taxas e custos adicionais.

Assim, antes de adquirir um imóvel para revenda ou locação, deve-se se atentar a alguns impostos, como:

  • Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI);
  • Taxa de corretagem;
  • Escritura pública.

Por isso, para não perder dinheiro ou ter surpresas desagradáveis é preciso organizar e conhecer todos os custos antes de adquirir um imóvel.

Baixa liquidez

Uma das grandes desvantagens ao comprar imóveis é a incerteza em não saber se conseguirá efetuar a revenda ou manter inquilinos por tempo indeterminado.

Diante disso, uma das grandes inimigas do mercado imobiliário é a liquidez, já que, o risco de não encontrar um comprador é alto e não existe garantia de que o imóvel será vendido rapidamente.

Desse modo, para se desfazer rapidamente do bem ou acelerar a venda o investidor acaba priorizando vender o imóvel físico por um valor abaixo do esperado.

Além disso, no caso do aluguel, existe o risco de não conseguir alugar o imóvel por um amplo espaço de tempo, gerando despesas para o investidor, mesmo que sem uso.

Em virtude disso, é possível investir em imóveis sem precisar comprar um bem físico, correndo menos riscos e obtendo uma rentabilidade maior do que investindo em imóveis físicos.

Como investir em fundos imobiliários?

O fundo de investimento imobiliário (FII), é indicado para pessoas que desejam investir em imóveis, mas não possuem recursos para comprá-los diretamente.

Dessa forma, existe a possibilidade de comprar cotas do fundo imobiliário e investir em conjunto com outros investidores, possibilitando a compra de ativos imobiliários, como: shoppings, redes hospitalares e imóveis comerciais.

Outro ponto importante, é o fato de a liquidez ser maior no fundo imobiliário quando comparado ao investimento em imóveis físicos, além disso, os custos para investir em fundos imobiliários são baixos, isso porque, as taxas cobradas são referentes a cobrança de taxa de corretagem e a taxa de administração.

Tipos de Fundos Imobiliários

Existem diferentes tipos de fundos de investimento imobiliário, cada um deles é focado em uma estratégia de investimento e variados  níveis de risco.

Dentre eles estão: fundo de tijolo e desenvolvimento.

Fundo de Tijolo: os investidores que optam pelo fundo de tijolo, são aqueles que preferem a compra ou construções de imóveis para aluguel, dessa forma, rotineiramente recebem o valor referente ao aluguel. Por isso, os fundos de renda optam por investir em:

  • Shoppings Centers;
  • Galpões industriais;
  • Imóveis residenciais;
  • Escolas, universidades e hospitais;
  • Hotéis.

Fundo de Desenvolvimento: é a opção favorita para investidores que preferem investir em construções de imóveis para venda, lucrando com a venda desses imóveis.

Apesar da rentabilidade ser maior em comparação aos outros tipos de fundos imobiliários, o fundo de desenvolvimento oferece mais riscos, devido a complicações que podem surgir durante as construções.

Em suma, os fundos de investimentos imobiliários possibilitam uma boa oportunidade para a diversificação de investimentos, oferendo também uma excelente rentabilidade.

Como investir em FII’s com segurança?

Antes de começar a investir no fundo de investimento imobiliário, algumas questões devem ser consideradas, como:

Defina seu perfil e estratégias: o primeiro passo para investir com segurança é definir seu perfil de investidor e suas estratégias no mercado financeiro.

Visto que, antes de começar a investir é necessário criar um planejamento com as metas e objetivos que o investidor deseja alcançar, mediante o capital disponível para investir.

Analise o fundo de investimento: antes de comprar um fundo de investimento imobiliário é de suma importância analisar o histórico de rentabilidade do fundo pré-selecionado e informações importantes como a política do fundo, por exemplo.

Acompanhe o mercado e o desempenho do seu investimento: é fundamental que o investidor acompanhe a rentabilidade e os indicadores do seu fundo imobiliário.

Visto que, a análise de indicadores, pode indicar necessidade de utilizações de novas estratégias.

Dessa forma, seguindo essas recomendações, será possível investir em fundos de investimento imobiliário de forma tranquila.

Quero comprar um imóvel, como fazer de forma segura?

Caso você acredite que investir em um imóvel físico ainda é a melhor forma de investimento para o seu perfil, deve avaliar alguns aspectos básicos:

  • Verifique a localização;
  • Despesas;
  • Verifique a documentação.

1- Verifique a localização: pesquise sobre a valorização de imóveis na região desejada para investir, considere visitar os imóveis em horários distintos do dia, isso permite que você conheça como funciona a região.

Verifique as formas de locomoção e logística do local, esse é um aspecto muito importante para quando o imóvel for colocado a venda.

2- Despesas: Conheça todas as despesas, além do preço do imóvel, outros custos deverão ser quitados no momento da compra, assim como, deve ficar atento a estrutura do imóvel para evitar grandes reformas no futuro.

Assim, o ideal é buscar um imóvel que já esteja todo estruturado e que não seja muito antigo.

3- Verifique a documentação: Antes de efetuar a compra do imóvel verifique se a documentação está completa, pesquise se existem pendências fiscais ou financeiras no imóvel, como também, se o imóvel possui débitos de IPTU ou outras taxas com a prefeitura.

Em resumo, investir em imóveis exige organização e dedicação para fazer uma compra mais segura, levando em consideração, a rentabilidade que o imóvel poderá oferecer para o investidor.

Além disso, busque inovar nos investimentos, investir em FII’s e no mercado de ações imobiliárias são algumas das opções que podem diversificar sua carteira de investimentos, além de fazer seu dinheiro trabalhar de forma mais eficiente.

Escrito por

Especialista em Finanças Corporativas pela Fundação Getúlio Vargas. É formado pelo Programa de Profissionais do Mercado Financeiro da Bolsa de Valores de São Paulo e pelo Programa CVM de Professores para Mercado de Capitais, Avaliador de Empresas pela NACVA - National Association of Certified Valuators and Analysts (EUA). Fundou a Empreender Dinheiro para democratizar o acesso à Educação Financeira de Alto Poder Transformacional e já impactou diretamente mais de 50.000 pessoas em suas soluções educacionais.

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