CRI: entenda como funciona esse investimento!

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O mundo dos investimentos tem diversas possibilidades, que abrangem os mais variados perfis de investidores e metas financeiras. Uma dessas possibilidades acontece através do CRI.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é uma opção de investimento da renda fixa. E, por conta de algumas similaridades, esse certificado costuma ser confundido com o LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Mas essas duas formas de investimentos não significam a mesma coisa!

O que é o CRI?

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Certificado de Recebíveis Imobiliários, também conhecido como CRI, é uma modalidade de título de crédito de renda fixa que acontece através de emissão exclusiva das securitizadoras imobiliárias.

Os investidores recebem a rentabilidade do valor investido através de pagamentos periódicos ou no vencimento da aplicação, depende da especificação do título.

Exemplo de CRI:

João e Maria se casaram recentemente e agora querem realizar o sonho da casa própria. No entanto, eles não possuem recursos suficientes para adquirir um imóvel à vista e optam por um financiamento. Sabendo que imóveis na planta são mais baratos, João e Maria escolhem essa opção. 

A construtora que está prestes a construir o conjunto residencial em que João e Maria fizeram o financiamento, precisa de dinheiro para colocar a “mão na massa”, já que venderam todas as unidades de apartamentos daquele conjunto, através de financiamento.

Para que a construtora consiga cumprir com a sua palavra e entregue o apartamento de João e Maria no prazo em que foi estipulado, ela solicita a uma securitizadora imobiliária o empréstimo do valor equivalente àquela construção e assim, a dívida é “passada para frente”.

Ou seja, mesmo que João e Maria e os outros financiadores dos imóveis não tenham realizado o pagamento total do conjunto, a construtora já consegue ter em mãos o valor referente àquela venda.

Mas, para que a securitizadora tenha esses recursos para disponibilizar à construtora, ela faz uma proposta para uma corretora de valores: disponibilizar a venda de títulos de crédito para os investidores, e a partir disso, conseguir o valor total e entregar juros para os mesmos.  

Resumindo:

  • João e Maria financiam o imóvel na planta (adquirem a casa própria);
  • A construtora busca recursos com uma securitizadora (consegue cumprir com a construção do imóvel);
  • A securitizadora solicita um “empréstimo” para investidores através de uma corretora de valores (repassa o valor para a construtora);
  • A corretora de valores disponibiliza a compra de títulos de crédito (repassa o valor para a securitizadora);
  • O investidor que compra os títulos recebe juros a partir disso (obtém rendimentos).

Características do CRI:

Depois de exemplificar o CRI, é preciso saber quais são as características desse investimento. Que, mesmo sendo uma modalidade de renda fixa, possui algumas variações que devem ser levadas em consideração. Por exemplo:

  • Não possuem proteção do FGC (Fundo Garantidor de Crédito);
  • Os valores de investimento não são tão acessíveis (por exemplo, no Tesouro Direto é possível investir a partir de R$30, no CRI não é possível investir com esse valor);
  • São investimentos de longo prazo;
  • Não permitem resgate antecipado (baixa liquidez).

Ricos do CRI:

Já que o Certificado de Recebíveis Imobiliários não possui proteção do Fundo Garantidor de Crédito, surge a dúvida de como esse tipo de investimento pode ser assegurado.

Como se trata de uma construção, a garantia poderia se dar através da venda dos próprios imóveis.

Caso ao final do período de resgate os valores dos títulos de créditos não fossem repassados para os investidores, poderia acontecer a venda do imóvel para quitar o débito. Mas não é bom que os investidores se segurem apenas nessa possibilidade.

O ideal é estudar sobre os riscos envolvidos na compra do título de crédito escolhido. Algumas corretoras disponibilizam ao investidor o conhecimento sobre o rating, o nível de possibilidade que aquela securitizadora tem de “quebrar”.

Vantagens do CRI:

Assim como os outros investimentos, a compra de títulos de crédito através do CRI também trazem algumas vantagens para os investidores, por exemplo:

  • Diversificação na carteira;
  • Investimento com isenção do Imposto de Renda;
  • Investimento a longo prazo;
  • Possibilidade de rendimento periódico.

LCI x CRI:

Mesmo que ambos sirvam para o financiamento do mercado imobiliário, existem algumas diferenças entre LCI e CRI, como:

  • LCIs são emitidas por bancos, CRI são emitidos por securitizadoras;
  • LCIs possuem proteção do FGC, CRI não possuem;
  • LCIs costumam ter menores prazos para resgate, CRI possuem prazos maiores, mas também costumam ter um rendimento superior;
  • LCIs são ativos bancários, CRI são ativos de crédito privado.

Investir em CRI é uma boa opção?

Antes de tudo, é preciso entender que a escolha da opção de um investimento acontece de uma forma muito particular. Isso acontece porque, cada investidor possui um perfil, tem uma meta de investimento, possui disponibilidades financeiras diferentes, entre outros aspectos.

Por isso, entender se X ou Y investimento é bom ou ruim, vai muito de acordo com o que o investidor está buscando em curto, médio ou longo prazo. No entanto, para ajudar nessa escolha, existem alguns pontos que devem ser levados em consideração.

O CRI costuma ser um investimento recorrente de pessoas que tem uma certa flexibilidade de patrimônio, ou seja, possuem uma maior disponibilidade financeira. Já que, o investimento é de longo prazo (não precisarão do dinheiro brevemente) e envolve alguns riscos (por não ter proteção do FGC).

Então, para um investidor iniciante que ainda não possui conhecimento sobre o mercado imobiliário e nem sabe a fundo sobre o funcionamento do CRI, o mais indicado é que, em primeiro lugar, invista em conhecimento.

Na verdade, conhecimento é a construção de uma base sólida para qualquer tipo de investimento.

Em segundo lugar, é preciso que o investidor faça uma reserva de emergência. Assim, as suas possibilidades de lidar com possíveis oscilações no seu patrimônio se torna mais “tranquilo”.

Porque, por exemplo, se o investidor precisar do dinheiro que está investido em uma CRI, em um período de 3 meses, por exemplo, não poderá contar com aqueles valores.

Avaliar todas as opções, estudar sobre os investimentos e criar uma reserva emergencial é um ponto indispensável para evitar dores de cabeça.

Investir em CRI pode ser uma boa opção para quem quer diversificar e aumentar o seu patrimônio investido. Por isso, é uma opção que deve ser estudada.

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Arthur Dantas Lemos

Arthur Dantas Lemos

Especialista em Finanças Corporativas pela Fundação Getúlio Vargas. É formado pelo Programa de Profissionais do Mercado Financeiro da Bolsa de Valores de São Paulo e pelo Programa CVM de Professores para Mercado de Capitais, Avaliador de Empresas pela NACVA - National Association of Certified Valuators and Analysts (EUA). Fundou a Empreender Dinheiro para democratizar o acesso à Educação Financeira de Alto Poder Transformacional e já impactou diretamente mais de 50.000 pessoas em suas soluções educacionais.

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