Distrato de imóveis: como funciona e o que diz a nova lei?

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Comprar um imóvel na planta é uma oferta boa em relação ao custo de um imóvel pronto. Entretanto, durante essa transação pode surgir alguma eventualidade, abrindo margem para um distrato de imóvel.

O distrato de imóvel funciona por meio da terminação de um contrato de compra de imóvel em conjunto com imobiliária. Ele é passível de ação judicial em casos de quebra dos tramites presentes na nova lei do distrato de 2018.

O distrato de imóvel é um encerramento ou interrupção de um contrato de imóvel devido a desinteresse de alguma das partes, quebra de termos acordados ou inabilidade de pagamento da dívida.

Como funciona o distrato de compra e venda de imóvel

Como funciona o distrato? O distrato funciona por meio de uma iniciativa de desistência do comprador ou da empresa.

Uma das partes apresenta a intenção de desfazer o contrato firmado antes de acontecer a entrega do imóvel.

Em julho de 2018, a nova regulação sobre distrato entrou em vigência e com ela, ocorreu alterações na forma como o distrato imobiliário se constitui.

No caso de imóveis até R$235 mil reais, a construtora tem o direito de reter até 20% do valor já pago pelo cliente desistente e o valor da corretoria.

Entretanto esse valor não deve passar 5% do valor total do imóvel.

Já no caso de imóveis acima desse valor, as construtoras podem reter o valor da corretoria e até 50% do valor já pago através das prestações. Porém, esse valor não pode exceder 10% do valor total do imóvel.

Já no caso de imóvel comercial, esse valor não deve ultrapassar 12%.

Na nova regra, as construtoras devem concluir a entrega do imóvel dentro dos últimos seis meses de finalização do contrato. E com isso, caso não seja entregue o imóvel no prazo, os clientes têm o direito de indenização mensal respectivo a 0,5% do valor atualizado do imóvel.

É importante ressaltar que essas medidas só são válidas para contratos realizados após implementação das novas regras de distrato.

O distrato de imóvel para as construtoras

As construtoras, de uma forma geral, temem o impacto que o distrato pode causar.

Isso decorre de alguns fatores, entre eles:

  • Custo relacionados a ações judiciais: disputa judicial, despesa com advogados, entre outros;
  • Custo de recursos humanos e administrativos investidos: correspondem às horas gastas pela equipe para lidar com o pedido de distrato de compra e venda de imóvel;
  • Valores que serão pagos na rescisão de contrato: a devolução de no mínimo 70% do valor já pago pelo consumidor;
  • Desvalorização do imóvel: existe um aumente na dificuldade de revenda de um imóvel distratado. Além disso, o local poderá ter uma desvalorização e isso influenciará no preço de revenda do imóvel;
  • Taxas e juros decorrentes do fluxo de caixa negativo: devido a não antecipação do distrato. A construtora dessa forma, pode acabar pagando multa do distrato e taxas por não poder fazer a devolução dos valores ao cliente;
  • Custo para conseguir um novo cliente: construtoras montam plantões de vendas, peças publicitárias e anúncios, isso não é à toa. Conseguir um cliente é um fator caro e por vezes árduo.

O que fazer em caso de desistência de compra e rescisão de contrato

No caso da desistência de compra ou intenção de rescisão de contrato, é preciso exigir o cancelamento do contrato.

Essa ação deve ser feita através da notificação da outra parte sobre a intenção de realizar o distrato.

Nesse momento, a construtora fará um documento de distrato de imóvel.

Dessa forma, oficializará o início do processo de restituição dos valores pagos pelo consumidor, conforme a lei.

Para esclarecer o funcionamento, veja um exemplo de distrato de imóvel:

  • Um imóvel no valor total de R$157 mil reais;
  • O consumidor já pagou um total R$110 mil reais, somados parcelas e entrada, mas optou por desistir da compra;
  • Aplicasse um valor de corretagem sobre o valor já pago pelo cliente;
  • Geralmente, o valor varia até 5%, digamos que seja 6%, portanto, o valor será de cinco mil reais;
  • Após retirada desse valor sobrará R$95 mil, desse restante a empresa só poderá reter 20% ou seja, R$19mil reais, portanto, terá que ser restituído R$76mil reais para o cliente.

Portanto, o uso do distrato de imóvel deve ser uma medida tomada com cautela, não existe uma forma de retornar ou cancelar um distrato depois de acionado.

Realize o distrato de imóvel apenas quando se tornar inviável manter o contrato. Decisões como essa são feitas de maneira mais eficaz quando existe um bom nível de educação financeira.

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Arthur Dantas Lemos

Arthur Dantas Lemos

Especialista em Finanças Corporativas pela Fundação Getúlio Vargas. É formado pelo Programa de Profissionais do Mercado Financeiro da Bolsa de Valores de São Paulo e pelo Programa CVM de Professores para Mercado de Capitais, Avaliador de Empresas pela NACVA - National Association of Certified Valuators and Analysts (EUA). Fundou a Empreender Dinheiro para democratizar o acesso à Educação Financeira de Alto Poder Transformacional e já impactou diretamente mais de 50.000 pessoas em suas soluções educacionais.

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