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Fundos imobiliários: tudo que você precisa saber sobre FIIs

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Os investimentos em imóveis são populares a muito tempo no Brasil. Entretanto, investir em fundos imobiliários pode ser mais vantajoso para quem gosta desse tipo de aplicação.

Os fundos imobiliários são compostos por diversos ativos e podem ser uma ótima opção de investimento de renda variável para o investidor brasileiro.

O que são Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários, ou FIIs, são fundos de investimento compostos apenas por ativos imobiliários.

O fundo é composto por um determinado número de cotas. O investidor pode definir a sua participação no fundo a partir do número de cotas que adquire.

Assim, todo dinheiro aplicado no fundo pelos investidores, é administrado por um gestor, que tem como o seu objetivo principal selecionar os melhores ativos imobiliários.

São diversos os tipos de ativos imobiliários que podem compor um FII.

  • Edifícios residenciais e comerciais;
  • Shoppings;
  • Hospitais;
  • Galpões Logísticos;
  • Títulos imobiliários (LCI e CRI).

Apesar de poder conter aplicações de renda fixa como o LCI e CRI, os fundos imobiliários são investimentos de renda variável, até porque, na maioria das vezes, os fundos são predominantemente compostos por ativos de renda variável.

Dentro das aplicações de renda variável, os FIIs tendem a se destacar no pagamento de dividendos e na segurança atrelada ao investimento.

Tipos de fundos imobiliários

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Existem diversos tipos de fundos imobiliários, que apresentam diferenças em relação aos ativos que compõem o fundo.

Portanto, para que você encontre os tipos de FIIs que mais atendem as suas necessidades e metas financeiras, é interessante conhecer melhor cada um deles.

  • Fundos de tijolo;
  • Fundos de papel (recebíveis);
  • Fundos de Fundos;
  • Fundos de desenvolvimento imobiliário.

Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo, ou fundos de renda, são aqueles que buscam comprar ou desenvolver um imóvel, para alugar-los e gerar renda.

Esse fundo pode gerar renda para o seu investidor através de:

Esses fundos podem ser considerados um dos mais “arriscados” dentre os demais FIIs, já que o imóvel pode não gerar renda se houver falta de locatários.

Além disso, os imóveis estão sujeitos a desvalorizações nos seus valores de mercado ou não obter no longo prazo o resultado esperado.

Fundos de papel

Já os fundos de papel, ou fundos de recebíveis, investem principalmente em ativos imobiliários de renda fixa.

Portanto, a composição desses fundos conta com CRI, LCI e até LH (Letras Hipotecárias), tornando os FIIs mais seguros para o investidor.

O CRI tem um papel fundamental para o aumento da rentabilidade deste fundo, já que são créditos independentes de instituições financeiras, servem apenas para financiar atividades do setor imobiliário.

Como o valor mínimo de investimento do CRI é alto, há pouco espaço para a especulação financeira, tornando essas aplicações mais estáveis.

Entretanto, esses fundos, se comparado aos fundos de papel, apresentam uma baixíssima rentabilidade.

Fundos de Fundos

Os fundos de fundos, ou FOFs, são compostos de outros fundos de investimentos imobiliários.

O grande propósito desses fundos de fundos é conseguir diversificar ao máximo as aplicações, trazendo segurança e possibilidade de rentabilidade para o investidor.

Portanto, os FOFs podem ser ótimas oportunidades para o investidor que ainda não entende muito bem como analisar fundos imobiliários.

É importante escolher esses fundos pensando bem no gestor do fundo, afinal ele será o responsável pela compra e venda dos ativos.

Fundos de desenvolvimento imobiliário

Os fundos de desenvolvimento oferecem possibilidades de altos retornos, mas são considerados os de perfil mais “arrojado”, superando até os fundos de tijolo.

Os gestores desse fundo buscam investir em projetos imobiliários, para lucrarem com a venda dos imóveis quando estiverem prontos.

Esta atividade de incorporação imobiliária é arriscada, e o risco acaba sendo transferido para o investidor.

Existem alguns riscos envolvidos no processo de desenvolvimento imobiliário:

  • Problemas relacionados a licenças ambientais;
  • Falta de verba para a continuidade da obra;
  • Entrega após o prazo.

Entretanto, o potencial de rentabilidade dos fundos de desenvolvimento imobiliários é altíssimo.

Como investir em fundos imobiliários?

Para investir em fundos imobiliários, a estratégia adotada deve ser um pouco diferente do mercado acionário e das rendas fixas.

Os FIIs são interessantíssimos para situações de expectativas de baixa nos juros, já que haveria um estimulo ao consumo e, por consequência, valorização nos preços de imóveis.

Além disso, podem ser interessantes para situações de desconfiança quanto a inflação.

Como os alugueis são corrigidos por ela, o investidor acaba não sendo tão prejudicado.

Mas, na verdade, o que importa no final das contas é a estratégia de análise utilizada pelo investidor para escolher os fundos imobiliários que irão compor sua carteira de investimentos.

Portanto, conheça algumas dicas de como investir em fundos imobiliários.

Atenção no gestor do fundo

Um dos principais focos na sua análise deve ser o gestor do fundo imobiliário, já que será o responsável por escolher os ativos da carteira.

Algumas gestoras de FIIs são altamente reconhecidas pelo mercado, o que acaba trazendo segurança para o investidor.

Existem alguns pontos a serem levados em consideração em relação a gestão do fundo, como:

  • Transparência com os investidores;
  • Taxas de administração e perfomance cobradas;
  • Eficiência na conquista de locatários e resultados históricos dos fundos;
  • Estratégias adotadas para melhorar o resultado do fundo.

Dividend Yield

Como falamos inicialmente, uma das grandes vantagens do FIIs é a capacidade de bons pagamentos de dividendos.

Dividend Yield (DY) é a relação entre os dividendos pagos e o preço unitário das cotas do fundo imobiliário.

Ou seja, quanto maior o DY, mais interessante o fundo será para o investidor.

É necessário lembrar que esse indicador não pode ser analisado de forma isolada.

Para achar esse valor, você pode somar os rendimentos mensais dos últimos 12 meses e dividir pela cotação atual do fundo imobiliário.

Analisar a vacância do fundo

A vacância, no mercado imobiliário, é o espaço não locado em um imóvel que está sendo negociado.

No caso dos fundos imobiliários, é importante analisar a taxa de vacância ou índice de vacância do fundo como um todo.

A taxa de vacância demonstrará a relação entre o espaço disponível e o espaço total do fundo.

Como os FIIs são compostos por diversos imóveis, é levado em consideração o espaço agregado de todos os imóveis.

Obviamente, quanto maior este índice, pior será o rendimento do fundo, já que estará com uma grande capacidade ociosa.

É interessante avaliar o índice atual e histórico, para entender como o fundo se comporta em diferentes momentos do mercado.

Estude o valor patrimonial e o valor da cota

O valor patrimonial é o valor monetário em que os ativos que compõem o fundo são avaliados.

Se dividirmos o valor patrimonial pelo número de cotas e encontrarmos um valor menor do que o preço em que as cotas vêm sendo negociada, isto quer dizer que o fundo está sendo negociado por um valor menor do que realmente vale.

Saber o momento certo para entrar em um FII é extremamente interessante. Grande parte deles não são tão voláteis quanto as ações.

Portanto, comprar a baixo do valor real da cota pode ser um ótimo negócio.

Vantagens dos Fundos imobiliários

Você já deve ter percebido que investir em FII’s não é tão difícil assim e pode apresentar muitas vantagens para o investidor.

No entanto, é extremamente válido listar as principais vantagens dos fundos imobiliários para o investidor.

  • Alto potencial de pagamento de dividendos;
  • Segurança relacionada a diversificação dos fundos;
  • Investimentos podem ser conduzidos por bons gestores;
  • Pode ser interessante para situações de incerteza inflacionária e econômica;
  • Indicado para situações de expectativas de redução da taxa de juros;
  • Investimento inicial baixo;
  • Isenção de imposto de renda sobre rendimentos.

Esse último tópico é muito interessante para o investidor: a distribuição de lucros para o investidor não está sujeita a cobrança de impostos.

Caso o investidor venda futuramente a sua participação no fundo, deverá pagar 20% de imposto de renda sobre a valorização obtida.

Mas quanto aos dividendos distribuídos, o investidor não precisa nem se preocupar.

Portanto, para quem está buscando boas oportunidades de investimentos, os fundos imobiliários podem ser uma ótima solução. Segurança, boa liquidez, potencial de rentabilidade e bons dividendos são algumas das vantagens do FII.

Escrito por

Especialista em Finanças Corporativas pela Fundação Getúlio Vargas. É formado pelo Programa de Profissionais do Mercado Financeiro da Bolsa de Valores de São Paulo e pelo Programa CVM de Professores para Mercado de Capitais, Avaliador de Empresas pela NACVA - National Association of Certified Valuators and Analysts (EUA). Fundou a Empreender Dinheiro para democratizar o acesso à Educação Financeira de Alto Poder Transformacional e já impactou diretamente mais de 50.000 pessoas em suas soluções educacionais.

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