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Saiba como o índice IFIX funciona

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Índices do mercado financeiro servem como termômetros do desempenho de determinado grupo de ativos. Um deles é o IFIX, relativo aos Fundos Imobiliários.

O IFIX, ou o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, funciona como uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com critérios estabelecidos.

Portanto, o objetivo do IFIX é ser o indicador do desempenho médio das cotações dos Fundos Imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3.

O que são Fundos Imobiliários?

Primeiramente, é importante entender o que são os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Esses fundos são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários.

Vale ressaltar que os FIIs podem incluir desde aqueles em desenvolvimento até imóveis já prontos, como edifícios e shoppings.

Em outras palavras, eles funcionam como um “condomínio” de investidores em busca de oportunidades de aplicação em empreendimentos imobiliários. 

Assim, um grupo de investidores seleciona em conjunto nesse mercado por intermédio do gestor do fundo. Este último é responsável por encontrar investimentos com boa rentabilidade 

O dinheiro investido, por sua vez, converte-se em cotas e cada investidor tem uma parcela em empreendimentos do setor imobiliário. 

É possível adquirir as cotas durante as chamadas ofertas públicas. Além disso, é possível no mercado secundário também negociam-se.

Como funciona o IFIX? 

O IFIX é o principal índice da bolsa referente aos FIIs. A divulgação do IFIX é fundamental para que os investidores possam acompanhar a rentabilidade dos Fundos Imobiliários ao longo do tempo.

Dessa forma, é possível comparar, por exemplo, a performance desses ativos contra o desempenho das ações da bolsa, representadas pelo Índice BM&FBOVESPA, o Ibovespa.

Para calcular o IFIX, existem alguns critérios essenciais, que existem em todo tipo de índice: o de inclusão e o de ponderação. 

Critério de inclusão 

Seleciona-se para compor o índice aqueles FIIs que cumprirem os seguintes critérios da metodologia do IFIX: 

  1. Estar classificado entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade, representem em conjunto 99% do somatório total desses indicadores; 
  2. Ter presença em pregão de 60% no período de vigência das 3 carteiras anteriores;
  3. Não ser classificado como ativo Penny Stock, cujo valor médio ponderado durante a vigência da carteira teórica anterior ao rebalanceamento, desconsiderando-se o último dia desse período, tenha sido inferior a R$ 1,00.

Portanto, caso um ativo disponível para o investidor na bolsa não cumpra um dos critérios acima, seu desempenho deixa de fazer parte do cálculo do IFIX.

Critério de ponderação 

O segundo critério importante para o IFIX é o de ponderação, que é realizada pelo valor de mercado de cada fundo. Ela também determina o peso de cada fundo dentro desse índice.

No IFIX, pondera-se os ativos pelo valor de mercado da totalidade das cotas emitidas pelo Fundo Imobiliário.

Quanto maior o valor de mercado do fundo, maior será a sua representação dentro do índice. Contudo, um único FII não pode ter peso maior que 20% no índice. 

Caso isso ocorra, vão se efetuar ajustes para adequar o peso dos ativos da companhia a esse limite.  Redistribuindo-se, assim, o restante proporcionalmente aos outros ativos da carteira. 

Quais fundos compõem o IFIX?

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A composição da carteira do IFIX está disponível no site da B3.  Atualiza-se todo quadrimestre os papéis, que é sempre quando carteira teórica é revista.

A maior parte dos Fundos Imobiliários presentes na bolsa de valores brasileira (B3) fazem parte do IFIX porque os critérios de exclusão desse índice dos Fundos Imobiliários são leves.

Isso acontece porque o índice considera em seu cálculo, por exemplo, todos os fundos que representam o somatório de 99% dos ativos com o maior índice de negociabilidade.

Isso significa, por sua vez, que apenas o 1% menor na ordem decrescente desse índice estará fora do IFIX.

Já no caso do Ibovespa, por exemplo, essa porcentagem é em tono de 85%, o que faz com que várias ações fiquem fora do índice.

Atualmente, fazem parte do IFIX 81 empresas distintas, como: KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária), KNIP11 (Kinea Índice de Preços), KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários), XPML11 (XP Malls FII) e XPLG11 (XP Log).

KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) 

O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) é o maior Fundo Imobiliário brasileiro Este fundo teve um excelente histórico de ocupação em seus imóveis, que são misturados entre ativos de galpões logísticos e de lajes corporativas. 

KNIP11 (Kinea Índice de Preços) 

O KNIP11 (Kinea Índice de Preços) é também um dos maiores FIIs do mercado.  Além disso, esse é um fundo de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), e por isso é considerado um Fundo de Papel. 

KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários) 

O KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários) já foi o maior Fundo Imobiliário brasileiro.  Este fundo é também um Fundo de Papel, tendo títulos de dívidas imobiliárias dentro de seu portfólio.

XPML11 (XP Malls FII) 

O XPML11 é um Fundo Imobiliário recente, criado no final de 2017.  O grande destaque desse FII fica para a sua participação em importante shoppings centers brasileiros. 

XPLG11 (XP Log) 

O XPLG11 (XP Log) também é um Fundo Imobiliário recente, que fez sua primeira oferta em 2019. Além disso, o seu foco é exclusivo em imóveis do setor logístico.

É possível investir no IFIX? 

Em geral, é possível investir em índices de mercado por meio de Exchange Traded Funds (ETF), fundos de investimento com cotas negociadas em bolsa que replicam o desempenho das carteiras teóricas dos seus índices de referência.

Contudo, não existe ainda um ETF que invista nos mesmos ativos e na mesma proporção dos FIIs constantes no índice de FIIs.

Por se tratar de um índice financeiro fictício, é preciso reforçar que não é possível investir direto no IFIX.  

Portanto, calcula-se esse índice segundo a performance dos Fundos Imobiliários. Ou seja, não há uma cota ou ação do IFIX que o investidor possa comprar.

Para isso, seria preciso que o próprio investidor comprasse todos os Fundos Imobiliários presentes do IFIX nas mesmas proporções do índice, o que significaria muito trabalho.

Em razão disso, a melhor opção é, caso se deseje entrar nesse mercado, investir em Fundos Imobiliários. Assim, é possível selecionar os melhores FIIs disponíveis e as melhores oportunidades.

Dessa forma, ainda, o investidor poderá obter um rendimento superior em relação ao próprio IFIX.

Escrito por

Especialista em Finanças Corporativas pela Fundação Getúlio Vargas. É formado pelo Programa de Profissionais do Mercado Financeiro da Bolsa de Valores de São Paulo e pelo Programa CVM de Professores para Mercado de Capitais, Avaliador de Empresas pela NACVA - National Association of Certified Valuators and Analysts (EUA). Fundou a Empreender Dinheiro para democratizar o acesso à Educação Financeira de Alto Poder Transformacional e já impactou diretamente mais de 50.000 pessoas em suas soluções educacionais.

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