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O que é o valor venal de um imóvel?

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O termo valor venal pode soar um pouco estranho, mas a sua utilização está bastante presente no ramo imobiliário. Mas também está aplicado na vida dos brasileiros, por exemplo, para aqueles que possuem alguma propriedade.

Antes de saber o que significa valor venal, é crucial destacar que existe uma diferença entre valor venal e valor de mercado. Além disso existem alguns fatores que determinam o seu cálculo.

O valor venal é relacionado a uma estimativa de quantia para a compra ou venda de um imóvel. O valor venal de um imóvel é determinado pelo Poder Público para bens específicos. No entanto, existem algumas variações em seu cálculo.

Avaliar o valor pelo Poder Público

Esse tipo de valor corresponde ao preço possível que um imóvel poderia alcançar em alguma operação. Ou seja, de acordo com a análise da Prefeitura da Cidade, é estipulado o cálculo do valor venal que será repassado para a população em forma avaliativa ou tributária.

A estimativa é baseada sobre o preço comum no mercado e a indicação do valor do m² da área de construção e do terreno urbano. Além de impostos como o ITBI, a  fórmula do valor venal também pode ser encarregada para determinar emolumentos administrativos e judiciais.

Através dessa apuração, é gerada a certidão de valor venal, um documento emitido pela prefeitura em determinado ano.

Calcular valor venal

Cada município possui variações de referencial para esse valor, mas na maioria dos casos, eles se baseiam em:

  • Localização;
  • Conservação de vias;
  • Rede de esgoto;
  • Iluminação pública;
  • Coleta de lixo;
  • Limpeza pública.

Além disso, é levado em consideração:

  • A média de valor do m²;
  • A utilização do imóvel;
  • As características da propriedade.

Através dessa análise, é possível determinar quais barros pagarão IPTU maiores ou menos, e em alguns casos, quais os bairros que ficarão isentos da cobrança. Geralmente, é possível fazer a consulta de valor venal através do site da prefeitura referente ao local em que se encontra a propriedade.

O IPTU é um imposto municipal e cada um decide quando irá cobrar, tendo como base de cálculo o valor e a alíquota, que é um meio percentual com que um tributo sobre o valor do que será tributado.

Fórmula do valor

Para realizar o cálculo do valor referente ao imóvel é preciso estar atento ao

  1. Valor venal do imóvel (V);
  2. Área da edificação ou terreno (A);
  3. Valor unitário padrão residencial, baseado na PGV (VR);
  4. Idade do imóvel (I);
  5. Posicionamento da propriedade no logradouro (P).

Com esses dados em mãos, é preciso computar o resultado através de

  • V = A x VR x I x P x TR

É possível existir alguma modificação no cálculo de acordo com a prefeitura referente. Em alguns municípios, é preciso calcular alguns outros componentes para chegar ao resultado do valor venal atualizado.

Diferença entre valor de mercado e venal

O valor venal é um valor de referência que também pode servir de base para definir o valor de mercado. No entanto, possuem atividades distintas. O valor de mercado, ao contrário do venal, é efetivamente o preço que o bem pode ser vendido.

Escrito por

Especialista em Finanças Corporativas pela Fundação Getúlio Vargas. É formado pelo Programa de Profissionais do Mercado Financeiro da Bolsa de Valores de São Paulo e pelo Programa CVM de Professores para Mercado de Capitais, Avaliador de Empresas pela NACVA - National Association of Certified Valuators and Analysts (EUA). Fundou a Empreender Dinheiro para democratizar o acesso à Educação Financeira de Alto Poder Transformacional e já impactou diretamente mais de 50.000 pessoas em suas soluções educacionais.

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