Para analisar investimentos, sempre é importante utilizar indicadores. No caso dos fundos imobiliários, a taxa de vacância desempenha um portante papel analítico.

Com a taxa de vacância o investidor pode avaliar o fundo imobiliário, compará-lo com o outro e, assim, fundamentar melhor sua decisão de investimentos.

Basicamente, a taxa de vacância é a porcentagem dos ativos imobiliários do fundo que não estão locados, ou seja, que não estão gerando renda.

O que exatamente é vacância?

A vacância é um termo utilizado para demonstrar aquilo que está vago.

Ou seja, no caso dos imóveis, são os lotes, apartamentos, edifícios, que estão vagos.

E, como os fundos imobiliários são fundos de investimentos compostos por ativos imobiliários, saber a vacância dos empreendimentos que compõe o fundo é essencial para o investidor.

Assim, o investidor poderá saber quais fundos estão com menos “espaço obsoleto”.

Importância da taxa de vacância para os investimentos

Como já destacado, a taxa de vacância é muito importante para os investimentos imobiliários.

O setor imobiliário é muito sensível a situação econômica do país ou região.

Ou seja, quando a economia está aquecida, a taxa de vacância do setor imobiliário tende a ser menor.

Caso a economia esteja em movimentos recessivos, a vacância dos imóveis tende a ser maior.

No caso dos fundos imobiliários, olhar esse índice de vacância também pode mostrar o “aquecimento” do fundo.

Normalmente, os fundos que têm um menor índice geram mais renda para os seus investidores.

Além disso, é indicado comparar a taxa de vacância do mercado imobiliário em geral e comparar com o fundo específico que você deseja analisar.

Desta forma, você poderá perceber se o fundo vem performando melhor ou pior que o mercado em geral.

Cálculo da taxa de vacância

Para que você entenda melhor este índice e como analisá-lo, é interessante conhecer mais a fundo o intuitivo cálculo da taxa de vacância.

Vamos imaginar um empreendimento imobiliário como um edifício empresarial, por exemplo.

Esse edifício possuí ao todo 1000 metros quadrados de área, que são divididos em 20 andares (cada um exclusivo para apenas um negócio) que possuem 50 metros quadrados de área cada.

O edifício, hoje em dia, tem 16 andares ocupados e 4 vagos. Ou seja, a taxa de vacância desse investimento imobiliário é de 20%.

No entanto, está é a taxa de vacância física do empreendimento. Para analisar fundos de investimentos, também deve ser levada em consideração a taxa de vacância financeira.

Diferença entre vacância física e financeira

Como demostrado no exemplo anterior, a vacância física é a relação entre os metros quadrados disponíveis sobre o total de metros quadrados (área) do empreendimento.

No entanto, voltando ao exemplo acima, é possível que o faturamento esperado por andar fosse distinto.

Para andares mais altos, por qualquer razão, eram esperados faturamentos maiores.

Então, imagine que os 4 andares vagos eram justamente os que tinham maior expectativa de faturamento.

Por exemplo, a receita esperada total do empreendimento era de R$40 milhões, no entanto hoje em dia o faturamento é  de R$25 milhões.

Desta forma a taxa de vacância financeira é de 37,5% (R$15 milhões / R$ 40 milhões).

Ao analisar um fundo de investimento, é indicado levar em consideração os dois tipos de vacância.

Dessa forma, a sua análise será mais completa e haverá mais fundamentos para que você escolha um bom fundo imobiliário.

No entanto, além desta taxa, é importante usar outros indicadores para analisar fundos imobiliários, como:

• Dividend Yield (DY);
• Análise sobre o gestor do fundo;
• Comparação entre o valor patrimonial e o preço da cota do fundo imobiliário.

Com esses conceitos bem consolidados, é possível investir bem nos fundos imobiliários, que são opções interessantes na renda variável, já que são relativamente seguros, com bom potencial de rentabilidade e pagam bons dividendos ao investidor.

Por fim, é muito interessante que o investidor imobiliário conheça a taxa de vacância para analisar melhor as opções de investimentos e fundamentar melhor seus investimentos.